L’Italia è il Paese più attrattivo per investitori e operatori internazionali del settore hospitality nel segmento lusso. Lo dice Deloitte con il suo studio ‘The Italian Luxury Hospitality: Time to Elevate?’ che vede il Belpaese emergere come destinazione chiave nei progetti di investimento alberghiero di lusso per il prossimi 3 anni.
“Nel settore real estate, gli hotel di lusso e, più in generale, di alta gamma stanno vivendo una fase di crescita eccezionale, diventando protagonisti di un mercato dove eleganza e performance si fondono e affermandosi come una delle categorie di investimento immobiliare più redditizie – dice Angela D’Amico, partner e real estate sector leader di Deloitte -. Dalla survey emerge un clima di forte ottimismo tra operatori e investitori riguardo alle performance operative delle strutture e ai rendimenti attesi: circa 7 operatori intervistati su dieci stimano una crescita annua del fatturato medio del settore compresa tra il 6% e il 10% nel triennio 2025-2027, sottolineando la fiducia nella capacità del luxury hospitality di generare elevate performance”.
Il ruolo dell’Italia
Quello della Penisola è un risultato in qualche modo atteso: incoronata come prima destinazione luxury da Virtuoso per il 2026 solo qualche giorno fa, il suo posizionamento trova un riverbero anche nel settore degli investimenti alberghieri. Il 59% degli intervistati nell’indagine Deloitte, infatti, individua l’Italia come principale polo di sviluppo dei luxury hotel in Europa nei prossimi tre anni. Un’evidenza che conferma l’elevata attrattività del nostro Paese per nuovi investimenti nel segmento, sostenuta da una consolidata reputazione internazionale nel settore dell’hospitality. Quello che incuriosisce è che l’interesse verso altri mercati risulta invece marginale, senza che emergano destinazioni di rilievo comparabile. Grecia e Portogallo, come mete di investimento alternative, incassano rispettivamente l’11 e il 10 per cento di preferenze.
Inoltre, il 70% degli operatori e degli investitori intervistati dichiara l’intenzione di effettuare investimenti nel Paese entro i prossimi tre anni. A spingere gli investimenti sono le attese di una redditività sopra la media: oltre la metà degli operatori intervistati (52%) prevede per il mercato italiano del luxury hotel una crescita annua del fatturato compresa tra il 6% e il 10% nel prossimo triennio. Un ulteriore 25% del campione stima addirittura un incremento superiore al 10%, segnalando aspettative particolarmente positive per il segmento.
“Dal punto di vista geografico l’Italia si conferma il mercato più attrattivo in Europa, grazie a una combinazione unica di fattori: un patrimonio culturale e paesaggistico ineguagliabile e una reputazione consolidata come destinazione di eccellenza” aggiunge Benedetto Puglisi, director real estate & hospitality di Deloitte.
Le location
La maggior parte di questi investimenti si focalizza sul riposizionamento di hotel già esistenti e sulla conversione di edifici storici. Bisogna però affrontare questo processo di riqualificazione con grande attenzione al prodotto e alla location. Il riposizionamento nel segmento di alta gamma rappresenta molto più di una semplice riqualificazione immobiliare: è un vero e proprio processo di trasformazione che ridefinisce l’essenza stessa degli hotel.
In questo percorso, elementi chiave quali il design, il giusto dimensionamento, l’offerta dei servizi, le politiche ESG diventano leve fondamentali che consentono di personalizzare il soggiorno degli ospiti.
Trovare la giusta combinazione tra location e caratteristiche dell’asset è sicuramente una delle difficoltà principali, ecco perché una buona parte di investitori e operatori sono disponibili ad abbassare la propria soglia minima di dimensionamento in termini di numero di camere: compresa tra 31 e 50 camere per gli operatori (44% del campione) e leggermente più alta per gli investitori con il 34% che privilegia hotel tra 51 e 70 camere, mentre il 25% esprime preferenza per asset compresi tra 71 e 100 camere.
Tariffe medie in crescita
Investitori e operatori concordano sul fatto che la crescita della luxury hospitality sarà trainata principalmente dall’aumento delle tariffe medie giornaliere. In particolare, gli operatori prevedono un aumento delle tariffe del 24% tra il 2025 e il 2027, passando da 780 euro a 970 euro, mentre gli investitori, nonostante partano da una base più elevata (1.045 euro), prevedono una crescita minore, pari al 17%. In media si prevede un incremento dei prezzi del 21% nei prossimi tre anni. Anche le previsioni sulle percentuali di occupazione delle camere sono positive: gli operatori stimano un incremento dal 71% nel 2025 al 75% nel 2027, gli investitori, invece, si mostrano leggermente più cauti, ipotizzando un passaggio dal 68% al 72% nello stesso periodo.
