Affitti brevi: restrizioni severe o regole flessibili?

È trascorso un anno da quando New York ha introdotto alcune delle normative più severe sugli affitti brevi, mentre altre città nel mondo si sono mosse nella stessa direzione. Facciamo il punto della situazione partendo da un articolo di Phocuswire.

Nel settembre 2023, New York ha approvato la Local Law 18, una legge che impone rigide regole per gli affitti brevi. Gli host sono ora obbligati a registrarsi, non possono affittare interi appartamenti per meno di 30 giorni e devono essere presenti di persona durante i soggiorni dei loro ospiti. Le sanzioni per le violazioni arrivano fino a 5.000 dollari per i proprietari e a 1.500 dollari per piattaforme come Airbnb, se effettuano pagamenti a host non registrati.

L’obiettivo della Local Law 18 è ridurre l’uso delle abitazioni per scopi turistici, preservando il mercato residenziale. Tuttavia, a un anno dall’entrata in vigore, emergono dubbi e criticità circa l’efficacia di questa legge come strumento di risoluzione della crisi abitativa della città.

Di fronte ai possibili insuccessi delle restrizioni severe adottate in luoghi come New York, alcuni Paesi stanno esplorando regolamentazioni più soft e meno stringenti. Sebbene sia ancora presto per valutare l’efficacia e i tempi di queste nuove misure, è fondamentale continuare a regolamentare gli affitti brevi per evitare la proliferazione di pratiche abusive sul mercato. Solo attraverso un approccio equilibrato si potrà garantire una gestione equa e sostenibile di questo settore in crescita.

Le difficoltà per gli host di New York

Lodgify, una piattaforma per la gestione di affitti brevi, ha registrato un calo del 52% nelle prenotazioni su Airbnb a New York negli ultimi due anni.

Molti host sono scettici: secondo loro, la Local Law 18 non ha migliorato l’accessibilità abitativa e sembra favorire l’industria alberghiera, che ora beneficia di tariffe record. La domanda di affitti brevi è diminuita del 46% a New York, il calo più significativo tra i 50 maggiori mercati statunitensi, mentre la vicina Jersey City/Newark ha visto una crescita del 54%.

In particolare, la Local Law 18 ha ridotto le opzioni di alloggio nei quartieri meno centrali, concentrando le possibilità quasi esclusivamente nell’area di Manhattan. Secondo Airbnb, questo ha fatto aumentare del 7,4% i prezzi degli hotel a New York tra luglio 2023 e luglio 2024, rispetto a un aumento medio del 2,1% in tutti gli Stati Uniti. Allo stesso tempo, gli affitti residenziali sono cresciuti del 2,4% in città, mentre a livello nazionale sono diminuiti dello 0,8%.

La necessità di regolamentazioni proporzionate

Nonostante le critiche agli affitti brevi per il loro presunto impatto sui prezzi delle case, studi dimostrano che in realtà il loro effetto è limitato. Un rapporto di Ernst & Young, ad esempio, ha rilevato che il 95% degli aumenti dei prezzi nel Regno Unito è dovuto a fattori come la crescita dei redditi e l’inflazione e non agli affitti brevi. Studi simili di Oxford Economics e Harvard Business Review hanno confermato che il vero responsabile dell’aumento dei prezzi è un mercato immobiliare in cui l’offerta di case e appartamenti è limitata rispetto alla domanda.

Regolamentazioni equilibrate, che pongano limiti piuttosto che divieti, possono essere quindi la soluzione per gestire meglio il fenomeno. A questo proposito Randy Peers, presidente della Brooklyn Chamber of Commerce, ha avvertito che le restrizioni poste in atto da New York dovrebbero servire da monito per altre città interessate ad adottare politiche simili, sottolineando invece la necessità di un equilibrio a favore di tutti gli operatori del settore.

La situazione in Europa

Anche l’Europa si sta muovendo verso l’adozione di normative più precise per gli affitti brevi. In Spagna, Barcellona ha annunciato divieto totale degli affitti brevi entro quattro anni per proteggere l’accessibilità abitativa, mentre Valencia ha scelto un approccio più graduale, introducendo licenze e requisiti di sicurezza per i proprietari.

In Repubblica Ceca, il governo ha proposto un limite annuale ai giorni di affitto e l’obbligo di registrazione per ridurre l’impatto sul mercato degli affitti a lungo termine. In Italia, il Codice Identificativo Nazionale (CIN), obbligatorio dal 2024, ha lo scopo di regolamentare il settore e combattere l’abusivismo, soprattutto in città turistiche come Venezia e Firenze. Il CIN assegna un codice unico per ogni immobile, da includere in tutti gli annunci pubblicitari, sia online che offline, migliorando trasparenza e controllo.

Infine, paesi come la Francia e la Grecia hanno introdotto limiti annuali e sistemi di registrazione per impedire che gli affitti brevi peggiorino la crisi abitativa. In questo scenario, si evidenzia la necessità di regolamentazioni bilanciate: molte città stanno cercando soluzioni che proteggano sia la residenzialità che il turismo, evitando misure drastiche come i divieti totali.

Siamo curiosi di conoscere la vostra opinione: pensate che la soluzione al problema degli affitti brevi sia introdurre norme stringenti o credete che siano necessarie regolamentazioni più equilibrate?