Negli ultimi anni, le autorità locali e nazionali hanno introdotto nuove leggi per migliorare sicurezza, trasparenza e responsabilità in tutto il settore dell’ospitalità. Dalle tasse di soggiorno e gli obblighi di registrazione al nuovo Codice Identificativo Nazionale (CIN) e agli obblighi di comunicazione dei dati, la conformità è diventata una priorità assoluta per ogni property manager.
Nel 2025, diversi aggiornamenti legali di rilievo hanno ridefinito il modo in cui gli operatori di affitti turistici devono gestire la registrazione degli ospiti, la verifica delle identità e la conformità con i Comuni. Tra questi, la sentenza di maggio 2025 del TAR Lazio segna un punto di svolta per gli host che utilizzano sistemi di check-in digitale. La verifica remota dell’identità ora è pienamente legale, se effettuata in modo sicuro e trasparente.
Questo articolo fornisce una panoramica chiara delle normative sugli affitti brevi nel 2025, cosa significano per i gestori e come la tecnologia può aiutare a semplificare la conformità senza compromettere l’esperienza dell’ospite.
Comprendere le Normative sugli Affitti Brevi nel 2025
Gli affitti brevi (“locazioni brevi”) sono definiti come soggiorni fino a 30 notti in alloggi privati affittati per turismo o affari. A partire dal 2025, questi affitti rientrano in un quadro normativo unificato che include:
- L’obbligo del Codice Identificativo Nazionale (CIN) per tutte le tipologie di alloggio.
- Obblighi di verifica dell’identità degli ospiti e invio dei dati tramite Alloggiati Web.
- Requisiti di sicurezza, come estintori certificati e rilevatori di gas.
- Poteri comunali per regolare o limitare gli affitti in determinate zone.
- Soglie fiscali che distinguono la gestione privata da quella imprenditoriale.
Queste regole mirano a garantire trasparenza, equità fiscale e sicurezza per gli ospiti — consentendo alle autorità locali un migliore controllo delle attività turistiche.
Il CIN: Il Tuo Nuovo Identificativo Legale
A partire dal 2025, ogni proprietà utilizzata per affitti brevi deve ottenere un Codice Identificativo Nazionale (CIN).
Cosa significa per te
Il CIN è un codice nazionale univoco rilasciato tramite la banca dati BDSR, che identifica ogni unità locativa. Deve essere:
- Esposto all’ingresso della proprietà.
- Pubblicato su tutti gli annunci online (OTAs, siti web, piattaforme di prenotazione).
Il mancato rispetto comporta multe da 800€ a 8.000€ per assenza del CIN e da 500€ a 5.000€ per mancata esposizione corretta.
Per i gestori multi-proprietà, questo implica mantenere un registro aggiornato di tutti i CIN e garantire che ogni annuncio rispetti le regole di visibilità.
Leggi anche:
Come ottenere il CIN: guida per gestori di affitti turistici
Regole per l’Identificazione e il Check-In degli Ospiti
Dalla verifica di persona alla conformità digitale
Fino ai primi mesi del 2025, il Ministero dell’Interno richiedeva che ogni ospite fosse identificato di persona, anche utilizzando strumenti di check-in online. Ciò comportava notevoli difficoltà operative per le strutture automatizzate o a distanza.
Tuttavia, nel maggio 2025, il TAR Lazio ha annullato questa restrizione, confermando che l’identificazione digitale è legale se rispetta precisi standard di tracciabilità, affidabilità e protezione dei dati.
In pratica, i gestori ora possono:
- Utilizzare strumenti OCR, biometrici o di video-identificazione per verificare le identità a distanza.
- Consentire l’accesso tramite smart lock solo dopo la conferma dell’identità.
- Conservare registri elettronici della verifica per garantire la tracciabilità legale.
La decisione non elimina gli obblighi — semplicemente modernizza il modo di seguirli.
Cosa Resta Obbligatorio per Legge
Tutti gli operatori devono ancora rispettare:
- Articolo 109 del TULPS (Testo Unico delle Leggi di Pubblica Sicurezza): raccolta dati e verifica identità.
- Invio dei dati tramite Alloggiati Web alla Polizia entro 24 ore dal check-in.
- Comunicazione ISTAT dei dati statistici (di norma mensile).
- Gestione dei dati conforme al GDPR e archiviazione sicura dei registri.
Sicurezza, Segnalazioni e Conformità Locale
Requisiti di sicurezza
Tutti gli affitti brevi (indipendentemente da dimensione o tipologia) devono includere:
- Almeno un estintore certificato da 6 kg per piano e ogni 200 m².
- Rilevatori di gas e monossido di carbonio installati da professionisti qualificati.
- Documentazione di manutenzione e istruzioni visibili per gli ospiti.
Regolamentazioni locali
I Comuni dispongono ora di poteri più ampi per:
- Limitare il numero di affitti brevi in specifici quartieri.
- Applicare restrizioni urbanistiche (es. aree UNESCO).
- Regolare rumore, rifiuti e riscossione della tassa di soggiorno.
Verifica sempre le ordinanze comunali prima di avviare nuove proprietà: la mancata conformità può comportare multe o sospensioni temporanee.
Regole Fiscali per gli Affitti Brevi
Attività privata vs. attività imprenditoriale
I proprietari che affittano fino a quattro unità possono operare come privati e optare per la cedolare secca.
Dal 2025, le aliquote sono:
- 21% per la prima proprietà.
- 26% per le successive (se applicabile).
Chi gestisce più di quattro immobili o offre servizi in stile alberghiero (pulizia giornaliera, colazione, reception) è considerato imprenditore e deve registrarsi ai fini IVA e fiscali.
Punti Chiave per i Property Manager
Il quadro normativo 2025 consolida la transizione dell’Italia verso un ecosistema dell’ospitalità più professionale e trasparente.
Per restare conformi, i gestori devono:
- Ottenere ed esporre il CIN per tutte le proprietà.
- Implementare sistemi di verifica digitale sicura al posto dei controlli manuali.
- Inviare i dati ospiti tramite Alloggiati Web entro 24 ore.
- Installare e mantenere gli strumenti di sicurezza obbligatori.
- Tenersi aggiornati su restrizioni comunali e regole della tassa di soggiorno.
- Conservare registri conformi al GDPR per check-in, ID e reportistica.
Come la Tecnologia Aiuta a Restare Conformi
Adottare la tecnologia giusta semplifica notevolmente la gestione delle normative sugli affitti brevi.
Strumenti moderni come Chekin automatizzano la conformità in tutto il percorso dell’ospite:
La digitalizzazione non solo fa risparmiare tempo (fino all’87% delle ore di gestione) ma assicura anche piena conformità legale in ogni operazione.
Conclusione
Nel 2025, le normative italiane sugli affitti brevi entrano in una nuova fase più matura — un equilibrio tra innovazione e conformità. La sentenza del TAR Lazio ha reso i check-in digitali legalmente validi, offrendo ai gestori la flessibilità necessaria per operare in modo efficiente, nel rispetto della sicurezza e della privacy degli ospiti.
Essere conformi non significa più accumulare scartoffie, ma gestire processi automatizzati e tracciabili. Combinando tecnologia intelligente e conoscenza delle leggi in evoluzione, i property manager possono lavorare in piena sicurezza in uno dei mercati turistici più dinamici d’Europa.
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